Fort Saskatchewan, en Alberta, vient d’inaugurer un projet qui transforme son paysage résidentiel : le premier complexe de logements abordables intergénérationnels construit spécifiquement pour répondre aux besoins de la communauté, le Muriel Ross Abdurahman Court. Ce développement s’ajoute à une série d’initiatives novatrices dans le secteur de l’habitation communautaire, qui réinventent les façons de conjuguer durabilité, viabilité financière et accessibilité à long terme. Il s’impose aussi comme un projet pionnier carboneutre.
À la tête de cette réalisation se trouvent la Heartland Housing Foundation (HHF) et sa directrice générale, Nancy Simmonds, forte de plus de 15 ans d’expérience dans le domaine du logement abordable. Depuis son arrivée en 2019, elle a mené l’organisme dans une phase de croissance soutenue : le parc immobilier a augmenté de près de 50 % avec l’ajout de 250 logements et de 200 subventions au loyer. La croissance est au cœur de la stratégie de Simmonds, soutenue par son engagement envers l’innovation, sa capacité à saisir de nouvelles opportunités et, dans le cadre de ce projet, son attention particulière à la diversification des sources de revenus pour maintenir cet élan.
À Fort Saskatchewan, HHF ne fait pas qu’augmenter l’offre de logements : elle renforce aussi sa stabilité à long terme grâce à des revenus diversifiés et à des infrastructures écoénergétiques.
« L’énergie solaire n’a pas d’impact direct sur les factures des locataires, puisque nous en assurons la gestion et la standardisation, explique Simmonds. Mais elle réduit considérablement nos frais d’exploitation. Nous estimons une baisse de 45 % par rapport à un système classique. »
Une innovation née de contraintes
Le projet a connu des débuts atypiques. Initialement prévu en 2015 comme un immeuble modulaire entièrement construit à partir de conteneurs maritimes, le plan a dû être repensé en raison de la hausse des coûts et d’une pénurie mondiale de conteneurs. La solution retenue conserve toutefois l’esprit d’innovation: des conteneurs au rez-de-chaussée, une charpente de bois traditionnelle à l’étage, et un accent mis sur les systèmes performants et l’énergie solaire.
Ces ajustements ont permis de rassembler des montages financiers diversifié, comprenant des subventions du Fonds d’innovation pour le logement abordable de la SCHL et du Fonds municipal vert (FMV) de la FCM, tous deux axés sur des projets écoénergétiques reproductibles. Environ 40% du coût total a été couvert par une subvention provinciale, le reste provenant de la SCHL, de la Ville de Fort Saskatchewan et d’outils de financement municipaux.
Intégrer l’énergie solaire a représenté un défi. Les infrastructures énergétiques de l’Alberta ne sont pas encore conçues pour la production décentralisée, et revendre de l’électricité au réseau exigeait de composer avec une réglementation complexe. Malgré des retards, HHF réussit désormais à injecter son surplus dans le réseau.
« Pour les projets à venir, nous envisageons d’utiliser toute l’énergie produite sur place afin d’éviter ce genre d’obstacle », souligne Simmonds.
L’approche de HHF illustre une stratégie émergente dans le secteur : utiliser l’énergie autoproduite pour diversifier les revenus et stabiliser les coûts d’exploitation. Dans un contexte où les marges sont faibles et où le financement traditionnel est souvent incertain, la capacité à réduire ou compenser les coûts énergétiques ouvre une voie solide vers la durabilité.
La carboneutralité comme choix stratégique
Si les panneaux solaires attirent souvent l’attention, Simmonds insiste : atteindre la carboneutralité repose sur plusieurs choix de conception. Cela comprend l’amélioration de l’enveloppe du bâtiment, le remplacement des systèmes au gaz par des équipements électriques et une planification rigoureuse des réserves pour l’entretien futur.
« Le principal investissement initial a été le système solaire, financé grâce au Fonds municipal vert, précise-t-elle. À moyen et long terme, les coûts d’entretien sont comparables à ceux d’un immeuble traditionnel.»
Ce projet carboneutre n’est pas seulement écologique: il est aussi financièrement astucieux. En réduisant ses frais d’énergie, HHF assure la stabilité de ses loyers abordables sans dépendre constamment de fonds externes.
Même si les locataires n’en voient pas directement les retombées sur leurs factures, ce modèle donne à HHF la marge de manœuvre nécessaire pour réinvestir dans ses opérations, son entretien et de nouveaux projets.
« Notre force, dit Simmonds, c’est de créer des logements durables, adaptés au contexte local et qui répondent aux besoins de la communauté. Nous voulons bâtir des immeubles inclusifs et équitables, qui répondent aux besoins de la communauté.»
Faire de l’innovation un modèle reproductible
Pour celles et ceux qui envisagent de se lancer dans un projet semblable, Simmonds recommande de travailler dès le départ avec des experts en construction carboneutre, d’impliquer le fournisseur d’électricité dès les premières étapes et de rester ouverts aux ajustements.
« Ce n’est jamais un parcours sans embûches, mais ça en vaut la peine, affirme-t-elle. Inspirez-vous de l’expérience des autres, prévoyez de la souplesse dans votre conception et adaptez-vous aux conditions de financement. »
HHF applique déjà les leçons tirées à Fort Saskatchewan à son prochain projet : un complexe de 104 logements à Sherwood Park qui comprendra une garderie à but non lucratif et des unités accessibles supplémentaires, en partenariat avec la Robin Hood Association.
« Nous étions au départ un fournisseur de logements pour aînés, mais nous sommes devenus un acteur pour toute la communauté, explique Simmonds. Notre objectif est l’inclusion, que ce soit par des logements accessibles, du soutien pour les personnes handicapées ou des services aux familles comme une garderie. »
Miser sur l’avenir
En Alberta, où les mises en chantier se multiplient, mais où les logements véritablement abordables restent rares, le travail de HHF est plus pertinent que jamais. Leur capacité à marier ingéniosité financière et responsabilité environnementale constitue un modèle inspirant pour d’autres communautés aux prises avec les mêmes défis.
C’est ça, la promesse du logement abordable carboneutre : non seulement réduire les émissions ou les factures d’énergie, mais bâtir un avenir solide et viable pour l’habitation communautaire.
Et comme le montre la Heartland Housing Foundation, cet avenir est déjà en marche, un panneau solaire après l’autre.
Aperçu du financement — Projet HHF
Le projet de logements abordables de 17 M$ de HHF a pu voir le jour grâce à un montage financier ingénieux combinant plusieurs sources :
À noter : HHF a obtenu deux prêts distincts : un premier auprès de la SCHL et un second auprès de la FCM, auxquels s’ajoute une subvention de 1,4 M$ accordée par la FCM. Les conditions du prêt FCM étaient proches de celles de la SCHL, mais avec un taux légèrement plus élevé.
Soutenir l’innovation grâce au programme ARÉ du Centre
Ce mélange d’innovation, de résilience et de reproductibilité correspond exactement à ce que le programme d’Accompagnateurs régionaux en énergie (ARÉ) du Centre cherche à soutenir. Le programme ARÉ accompagne les fournisseurs de logements partout au Canada pour planifier et réaliser des rénovations écoénergétiques ainsi que de nouvelles constructions, en offrant des conseils techniques et stratégiques pour réduire les émissions et les coûts d’exploitation.
Nous avons demandé à notre accompagnateur régional en énergie, Majed Hargaaya, quel était le plus grand mythe entourant le logement abordable carboneutre :
« L’un des mythes les plus répandus est que la carboneutralité est trop coûteuse, irréaliste et complexe pour les fournisseurs de logements abordables. En réalité, avec la bonne combinaison de conception et de mesures incitatives, la carboneutralité peut ne rien coûter de plus, voire permettre des économies à long terme. Une autre idée reçue est que la carboneutralité ne s’applique qu’aux nouvelles constructions. En fait, les rénovations peuvent également s’en approcher avec la bonne stratégie. Certains pensent aussi que cela réduit le confort, mais lorsqu’il est bien conçu, ce type de bâtiment est plus sain, plus silencieux et plus résilient face aux aléas climatiques et aux fluctuations des prix de l’énergie.»
Incitatifs pour les projets carboneutres
Les fournisseurs de logements sans but lucratif négligent souvent des outils précieux qui peuvent réduire les coûts initiaux et améliorer la viabilité de leurs projets.
Autres options à considérer
Programmes nationaux :
- Programme canadien pour des logements plus verts — Prêts non remboursables et subventions pour des rénovations majeures ou de nouvelles constructions.
- Programmes d’énergie propre pour les communautés autochtones
Programmes régionaux ou municipaux :
- Accompagnateurs régionaux en énergie (service gratuit)
- Fonds climatiques municipaux (p. ex. le CEIP d’Edmonton)
- Financement par la facture d’électricité (lorsque disponible)
