On parle souvent du développement de logements en termes d’échéanciers de construction ou de nombre de logements livrés. Pourtant, une part essentielle du travail se joue bien en amont. La phase d’avant-projet est celle où l’on clarifie les intentions, où l’on identifie les risques et où l’on prend des décisions qui orienteront l’ensemble du projet.
L’expérience de Phoenix Youth Programs à Halifax offre un exemple concret des outils et des approches mobilisés lors de la phase d’avant-projet d’un projet complexe de logement communautaire. Cette démarche s’inscrit dans un contexte d’insécurité résidentielle chez les jeunes et montre comment des organisations peuvent aborder les premières étapes du développement dans des contextes marqués par de fortes contraintes et de l’incertitude.
Les approches présentées ici s’appuient sur des thématiques clés abordées dans la série de partage de connaissances du Centre consacrée au logement. Si la série couvre un ensemble de sujets plus large, cette session de webinaire portait spécifiquement sur la phase d’avant-projet, notamment la définition de la vision, l’identification des sites, la conception de la gouvernance, l’analyse des risques, la planification des espaces et la collaboration avec des équipes externes.
Établir une vision commune
L’élaboration d’une vision partagée constitue une étape clé de la phase d’avant-projet. Pour Phoenix Youth Programs, ceci découle du travail que Phoenix mène depuis longtemps auprès des jeunes, à travers des services en logement et des services communautaires. À l’écoute de la jeunesse, Phoenix constate des défis persistants et majeurs liés à l’abordabilité du logement, à l’accès aux ressources et à la complexité des systèmes auxquels font face les jeunes de 16 à 24 ans et leurs familles.
C’est dans ce contexte qu’a émergé l’idée d’un centre de logements multiservices. Le projet envisagé comprend une cinquantaine de logements, ainsi que des espaces partagés et des services offerts par des partenaires. Cette vision s’est construite progressivement, nourrie par des études de faisabilité, des échanges internes et des consultations avec les jeunes, le personnel et des partenaires communautaires.
Un enseignement important de cette phase tient à l’équilibre entre clarté et souplesse. Mel Sturk, directrice du développement organisationnel à Phoenix Youth Programs, souligne l’importance de bien définir l’intention du projet sans en arrêter trop tôt les modalités. Cette approche a favorisé une compréhension partagée, tout en permettant au projet d’évoluer au fil des nouvelles informations.
Les travaux de faisabilité ont joué un rôle structurant. Phoenix a bénéficié d’un soutien dans le cadre des volets de renforcement des capacités et de planification et d’avant-projet du Fonds de croissance du logement communautaire de la Nouvelle-Écosse (FCLC-NE), ce qui a permis d’explorer différentes options avant de faire des choix structurants.
Identification du site
Dans le cas de Phoenix, la vision du projet a précédé l’identification d’un site précis. En milieu urbain, où les terrains disponibles sont rares, cette étape implique de composer avec de nombreuses contraintes et priorités parfois contradictoires.
Pour appuyer la sélection de sites, Phoenix a eu recours à des outils structurés, dont un exercice de classement par paires. Cet outil a permis de comparer et de prioriser différents critères, comme l’accessibilité, la proximité des transports et des services, les exigences de zonage et la faisabilité du projet. En comparant les priorités deux à deux, l’équipe a pu clarifier ses choix et appliquer ces critères de façon cohérente à l’ensemble des sites évalués.
Benjie Nycum, architecte et PDG chez Nycum and Associates, explique que cette méthode aide à structurer des discussions complexes. La comparaison systématique permet de passer de préférences générales à des décisions concrètes, particulièrement lorsque les options foncières sont limitées.
La connaissance fine du contexte local s’est également révélée déterminante. Les échanges avec des urbanistes municipaux et des responsables du zonage ont permis de mieux comprendre les cadres réglementaires et les usages du sol. L’exploration informelle de sites, combinée à l’expertise d’architectes et de conseillers juridiques, a contribué à faire ressortir des possibilités et des risques qui ne sont pas toujours visibles dans les documents officiels.
L’équipe a ainsi analysé plusieurs sites à l’aide de critères de faisabilité et de risque, ce qui a permis de réduire l’éventail des options et de concentrer les efforts sur les sites les plus alignés avec les objectifs du projet.
Gouvernance et mobilisation
Pour soutenir la prise de décision sur la durée, Phoenix a conçu des structures de gouvernance et de mobilisation adaptées à la phase d’avant-projet. L’organisation a développé un cadre appelé à l’interne le « Mushroom Village », qui sert à illustrer les liens entre les différents groupes et rôles impliqués dans le projet.
Ce modèle propose une représentation visuelle des instances de gouvernance, des groupes consultatifs et des équipes opérationnelles. Il permet de clarifier les rôles, les responsabilités décisionnelles et la circulation de l’information. On y retrouve notamment le conseil d’administration, le comité directeur, les équipes de projet et divers groupes consultatifs.
Un élément central de cette structure est la Table de connaissances. Celle-ci réunit des jeunes, du personnel de première ligne et des membres de la communauté qui participent régulièrement aux échanges sur le projet. Les personnes participantes sont rémunérées pour leur temps et disposent du soutien nécessaire pour examiner et discuter les documents de planification et de conception, incluant des plans et des concepts spatiaux.
Benjie Nycum souligne que cette structuration est essentielle pour maintenir une mobilisation réelle dans le temps. Plutôt que de se limiter à une consultation ponctuelle, la Table de connaissances fonctionne comme un espace d’échange continu. Elle relie les contributions aux décisions en cours, intègre l’expérience vécue tout au long de la phase d’avant-projet et assure une continuité à mesure que le projet évolue.
Analyse des risques
Dès le départ, Phoenix a fait de l’analyse des risques une composante centrale de la phase d’avant-projet. L’organisation a mis en place un registre structuré pour recenser les risques liés aux différents volets du projet.
L’équipe a évalué chaque risque en fonction de sa probabilité et de son impact, ce qui lui a permis de prioriser les enjeux et de définir des stratégies de réponse, qu’il s’agisse d’évitement, d’atténuation ou d’acceptation. Elle a également clairement établi les responsabilités liées au suivi des risques.
Ce registre est revu régulièrement et intégré aux échanges avec les consultants externes. À mesure que le contexte évolue et que de nouvelles informations apparaissent, les stratégies sont ajustées. Mel Sturk décrit cette démarche comme un moyen de garder le cap dans un environnement changeant, en soulignant que le fait d’avoir réfléchi collectivement aux risques facilite les réactions face aux imprévus.
Considérations d’aménagement
L’équipe a également amorcé tôt la réflexion sur les considérations spatiales dans la phase d’avant-projet. Pour Phoenix, il s’agissait de penser le logement comme un lieu de vie, tout en l’articulant avec des espaces communautaires et de services partagés.
Les échanges ont porté sur des notions de confidentialité, de sécurité et de tranquillité, tout en tenant compte de l’accès aux services et aux espaces communs. Des concepts comme « communauté-seuil-maison » ont servi à explorer différentes façons pour les résidentes et résidents d’interagir avec les espaces partagés, tout en conservant des choix et des degrés de séparation.
Les idées de conception ont ainsi évolué en parallèle de l’identification du site, des contraintes budgétaires et des commentaires recueillis, plutôt que d’être figées dès les premières étapes.
Collaboration avec les équipes externes
Les consultants et partenaires externes ont occupé une place importante dans la phase d’avant-projet. Phoenix a accordé une attention particulière à l’alignement entre ses priorités internes et l’expertise des personnes et firmes retenues.
Le choix de consultants et de consultantes intéressés par le projet et ouverts à une collaboration étroite a renforcé la démarche. En parallèle, des contrats clairs et des rôles bien définis ont permis d’établir des attentes communes, notamment lors de moments charnières comme le passage de la planification à la conception détaillée.
Benjie Nycum rappelle que, si la confiance est essentielle, la clarté des rôles et des ententes est ce qui permet de maintenir une collaboration efficace lorsque les projets gagnent en complexité et que les échéanciers s’allongent.
Tirer des apprentissages de l’avant-projet
L’expérience de Phoenix montre que la phase d’avant-projet peut être abordée à l’aide d’outils structurés, d’une gouvernance claire et d’une mobilisation continue. Les démarches présentées ici illustrent comment les organisations peuvent clarifier leurs priorités et soutenir la prise de décision dès les premières étapes d’un projet.
En partageant des approches liées à la vision, à l’identification des sites, à l’analyse des risques, à la gouvernance, à l’aménagement des espaces et à la collaboration avec des équipes externes, cette ressource vise à soutenir les organisations qui envisagent des initiatives de logement communautaire.
Ce webinaire s’inscrit dans la série de partage de connaissances du Centre, une série de séances d’apprentissage courtes et pratiques destinées aux fournisseurs de logements hors marché.
Découvrez les webinaires passés et à venir portant sur les systèmes de logement et les réalités du terrain au Canada.
Vous souhaitez en savoir plus sur la phase d’avant-projet ou d’autres enjeux liés au logement communautaire ? Consultez notre Inventaire des ressources, qui propose notamment :
- La liste de contrôle de la SCHL pour le développement de logements abordables, un guide en quatre parties pour planifier un projet, dont une section consacrée à l’avant-projet.
- La deuxième édition du guide étape par étape du Rural Development Network, destiné aux groupes souhaitant développer, construire et exploiter des logements abordables.
- Des outils issus de la trousse de planification communautaire sur l’itinérance chez les jeunes, offrant des conseils pratiques qui présentent concrètement les étapes d’élaboration des plans de travail et des budgets.
- Et bien plus encore.
Photo en vedette par ©Phoenix Youth Programs
