Le lancement du Fonds canadien de protection des loyers (FCPL) marque une étape importante pour le logement communautaire au Canada. Doté de 1,5 milliard de dollars en financement fédéral, le Fonds donnera aux fournisseurs de logements communautaires de nouveaux moyens pour acquérir des immeubles locatifs existants et en préserver l’abordabilité à long terme. Le Fonds d’acquisition de logements canadiens (FALC) a été sélectionné pour déployer les investissements du FCPL et les organisations peuvent maintenant entreprendre le processus de préqualification.
Le Centre salue cette avancée importante.
Construire davantage de logements abordables demeure indispensable. Mais répondre durablement à la crise du logement exige également de protéger ceux qui existent déjà. Partout au pays, le parc de logements locatifs existants à loyer abordable diminue à mesure que les immeubles sont vendus, redéveloppés ou transformés en logements à loyer plus élevé.
Lors du lancement du FCPL à Ottawa, le ministre du Logement et de l’Infrastructure, Gregor Robertson, a souligné le rôle essentiel des fournisseurs de logements communautaires, qui sont ancrés dans leurs communautés et ont pour mission de préserver l’abordabilité des logements à long terme. Il a présenté le modèle du FCPL comme une façon de conjuguer la reddition de comptes liée aux fonds publics et l’expertise du secteur nécessaire pour agir rapidement lorsque des occasions d’acquisition se présentent.
La présidente-directrice générale de Maisons Canada, Ana Bailão, a elle aussi insisté sur l’importance d’un Fonds dirigé par le secteur. Les organisations de logement communautaire connaissent leurs marchés, savent exploiter du logement et comprennent les conditions nécessaires pour préserver l’abordabilité dans la durée. Elle a également rappelé que des modèles d’acquisition communautaire ont déjà fait leurs preuves et qu’il s’agit maintenant de leur donner une portée nationale.
Le FCPL repose donc sur une idée forte : placer les organisations de logement communautaire au cœur de la préservation des logements locatifs abordables.
Un nouvel outil pour préserver l’abordabilité
Au cours de ses cinq premières années, le Fonds souhaite contribuer à protéger environ 7 000 logements locatifs à risque.
L’expérience de l’Ottawa Community Land Trust, présentée lors du lancement, illustre à la fois le potentiel et la difficulté de ce travail. Depuis 2023, la fiducie a acquis plusieurs immeubles en mobilisant notamment plus de 5 millions de dollars en obligations communautaires. Elle a néanmoins dû renoncer à certaines acquisitions lorsque le coût du financement ne permettait plus de préserver les loyers. Le FCPL peut contribuer à rendre davantage de ces acquisitions viables.
Une partie du capital pourra ensuite être recyclée et réinvestie, ce qui permettra d’accroître son impact avec le temps. Mais la disponibilité du capital soulève aussi une autre question : combien d’organisations sont aujourd’hui en mesure de saisir ces occasions?
Élargir la capacité d’acquisition du secteur
La préparation à l’acquisition demeure inégale. Certaines organisations disposent déjà des équipes, de l’expertise immobilière et financière, des partenaires et des systèmes nécessaires pour évaluer rapidement une propriété et monter une transaction. D’autres ont le potentiel et l’ambition de croître, sans encore disposer de toutes ces capacités.
C’est notamment le cas de certaines petites organisations, de fournisseurs ruraux et nordiques, d’organisations de logement autochtones et d’acteurs établis dans des marchés où les acquisitions communautaires sont encore peu courantes. Ils peuvent bien connaître les besoins de leur communauté sans encore posséder l’expertise, les relations ou les outils nécessaires pour transformer une occasion d’acquisition en un projet viable.
À mesure que le FCPL se déploiera, il sera donc important de réfléchir aussi à la façon d’élargir le bassin d’organisations et de projets prêts à accéder au Fonds. Ce travail est complémentaire au rôle du FCPL : le Fonds finance des acquisitions viables, tandis que le développement des capacités peut aider davantage d’organisations à parvenir à ce niveau de préparation.
C’est un domaine dans lequel le Centre peut apporter une contribution spécifique.
Grâce aux relations, aux programmes, aux initiatives de financement et aux partenariats qu’il a développés partout au pays, le Centre travaille déjà avec des organisations de tailles, de capacités et de réalités très différentes. Cette infrastructure pourrait être mise à profit pour rejoindre des organisations qui ne se considèrent pas encore comme prêtes à acquérir et les aider à progresser.
Des interventions ciblées en matière de sensibilisation, d’évaluation de la préparation, d’assistance technique et d’accompagnement pourraient notamment aider des organisations à mieux comprendre les mécanismes d’acquisition, à renforcer leurs capacités et à faire progresser des possibilités qui pourraient éventuellement être présentées au FCPL.
Faire fructifier cette nouvelle possibilité
Le lancement du FCPL donne au secteur un outil national attendu pour préserver des logements abordables existants. Il reconnaît également la capacité particulière des organisations de logement communautaire à acquérir ces immeubles et à en protéger l’abordabilité à long terme.
Le défi consiste maintenant à faire en sorte que cette possibilité puisse progressivement être saisie par un nombre croissant d’organisations partout au Canada.
En complément du déploiement du Fonds, le développement de la capacité d’acquisition du secteur représente ainsi une occasion d’en élargir la portée à long terme. Le Centre est prêt à mettre son expertise, ses réseaux et son expérience au service de cet objectif et à travailler avec Maisons Canada et ses partenaires pour aider davantage d’organisations à se préparer à de futures occasions d’acquisition.
