Les difficultés à créer du logement abordable apparaissent souvent comme criantes dans les grands centres urbains, mais elles touchent aussi les plus petites collectivités du pays. Afin de répondre aux besoins de ces plus petites communautés, l’organisme sans but lucratif New Commons Development, dédié au développement d’habitations pour d’autres OSBL, des coopératives ou le secteur public, a mis en place la Small Communities Initiative.

Il ne fait aucun doute que le marché de l’habitation dans les grandes villes est bien différent de celui dans les petites collectivités. Par contre, cela ne signifie pas qu’il est plus facile ou abordable de se loger hors des grands centres. Il faut considérer la situation dans son ensemble.

« Il n’y a pas, dans le district de Sparwood (C.-B.) par exemple, de loyers à 2500 $ par mois pour un appartement de deux ou d’une chambre, comme on voit à Vancouver », explique le directeur de la Small Communities Initiative, Dion Whyte. « Mais ça ne veut pas dire que pour quelqu’un qui vit dans ce district, un appartement de deux chambres à 1600 $ est abordable. L’écart entre le revenu et le coût de la vie est aussi significatif dans certaines de ces communautés qu’il l’est dans les grands centres urbains. »

C’est pourquoi la SCI a comme mandat de construire des logements qui seront pour toujours abordables dans des petites collectivités ou des communautés rurales, en partenariat avec des organismes locaux qui en seront les propriétaires et les administrateurs.

Selon Statistique Canada, un « petit centre de population » est une collectivité de 1000 à 29 999 personnes. Les milieux ruraux comprennent en deça de 1000 personnes et une densité de population de moins de 400 habitants par kilomètre carré.

« Ce que nous proposons est différent de ce que d’autres consultants en développement font. Nous ne facturons pas pour évaluer le projet et établir une stratégie de base, explique Dion Whyte. Si nous travaillons [sur un projet], notre paie vient plus tard. »

La SCI travaille actuellement sur une douzaine de projets, en Colombie-Britannique et en Nouvelle-Écosse. Parmi ceux-ci, on trouve le projet Elk Valley Family Society, comportant 30 résidences dans le district de Sparwood (population de 4200 personnes, en C.-B.) et le projet Kaslo Housing Society, comportant 10 résidences à Kaslo (population de 968 personnes, en C.-B.).

Dion Whyte souligne que d’autres projets sont préparation ou à l’étape de consultation, en Ontario, au Yukon et au Nouveau-Brunswick.

En plus du travail avec des petites communautés et sa propre croissance en tant qu’initiative récente, la SCI travaille présentement à la mise à jour du Step-by-Step Guide to Developing Affordable Housing du Rural Development Network en Alberta, ainsi qu’à la mise en place d’un réseau de promoteurs immobiliers et d’organismes en logement de secteurs ruraux qui cherchent à faire avancer des projets dans leurs communautés.

Pour sa mise en œuvre, la SCI a bénéficié d’une subvention de 150 000 $ du Centre de transformation du logement communautaire. Selon son plan d’affaires, la SCI devrait toucher suffisamment de revenus de ses projets de construction pour être stable financièrement en 2024.

Des outils pour une réalité particulière

La réalité des petites collectivités et des communautés rurales est paradoxalement déterminée à la fois par un déclin et par une croissance.

D’après Dion Whyte, depuis des décennies, « plus de gens déménagent dans des grands centres urbains, plus d’entreprises [y] déménagent. Nous observons un certain déclin dans l’économie basée sur les ressources dans certaines petites communautés. [Mais] nous observons plus récemment ce qui est presque une migration vers les petites communautés dans certains secteurs, à cause du marché dans les grands centres. Et nous voyons aussi que les petites collectivités sont encore fondamentales pour l’économie locale et les économies provinciales. »

Or, ce regain d’intérêt crée de la pression pour les petites communautés, qui manquent d’infrastructures adéquates ou qui n’ont pas la capacité nécessaire pour s’ajuster à cette croissance de population.

Afin de mieux comprendre la situation et d’aider ces petites collectivités, la SCI a produit deux documents, accessibles à tous et à toutes : un guide de ressources et une étude.

Le guide de ressources liste des documents existants, élaborés par différentes organisations, qui peuvent être utiles à ceux et à celles qui développent des projets de logement abordable dans des petites communautés. Il mentionne aussi des organisations d’importance, qui offrent des ressources et du soutien en logement au Canada, comme le Centre et des regroupements provinciaux.

L’étude, elle, se penche sur les défis et les lacunes en ressources que vivent ces communautés par rapport à la création de logements. Elle a été réalisée auprès de 35 personnes du secteur du logement communautaire, pouvant témoigner de plus de 200 projets à travers le Canada.

« Globalement, les thèmes ou découvertes [de l’étude] tournent autour du manque de possibilités pour ces groupes de partager leurs connaissances, du manque d’expérience dans les opérations et du manque de capacité à s’établir comme organisation solide quand ils cherchent à obtenir des fonds. [Aussi], un manque d’expertise quant au travail de développement comme tel fait en sorte qu’ils se retrouvent souvent bloqués et incapables de faire avancer les projets », détaille Whyte.

Dion Whyte souligne que les participant.e.s à l’étude ont exprimé le besoin qu’il y ait plus d’acteurs comme New Commons Development et la SCI dans le paysage du secteur pour les aider à surmonter leurs difficultés.

« Ce qu’il faut, c’est un partenaire — pas juste un consultant — qui est prêt à participer, qui assume une part de risque avec le partenaire local et qui a l’expertise du processus de développement pour les guider et le faire avec eux. Ça fait en sorte qu’ils apprennent à travers le processus. »

En travaillant ainsi en collaboration, les groupes locaux peuvent devenir plus forts, et être en meilleure position lorsque d’autres projets se présenteront.